乐居新媒体胡佳杰 一期由宿舍改建的佩玛山丘，是上海楼市的特殊存在，入市之初便饱受争议。近日项目二期开盘，尽管此次加推的是新建房源，但还是面临认筹率刚过2成的尴尬局面，背后因素复杂。

认筹率21.9%

(相关资料图)

2023年3月7日，佩玛山丘二期（备案名：馨嘉雅苑）推出95-167平方米公寓128套，备案价60000元/平方米，共计28组客户参与摇号，认筹率仅约21.9%。

虽说成绩不容乐观，但实际上佩玛山丘配套优势还是较为明显的。

项目位于上海浦东民雪路108弄，属于外环外曹路板块。

项目直线距离1公里范围内有上海轨交9号线顾唐路站，享有轨交辐射，到外环高速直线距离约1.3公里，自驾也较为便利。

项目直线距离1公里范围内有曹路宝龙广场、三信国际文化广场、大风车曹路中心广场等，可满足日常购物需求。

教育方面，项目周边有好日子幼儿园、龚路中心小学西校区等，教育资源薄弱。

项目直线距离约400米处有曹路阳光苑卫生服务中心提供医疗服务，直线距离1.7公里处有在建的上海长征医院浦东分院。

此外，项目周边有古李园、民春绿地等，并且项目直线约2公里处有浦东金海湿地公园，可供日常休闲。

可以说，尽管佩玛山丘地处外环外，仍不乏烟火气。

改建在前新建在后

与此同时，佩玛山丘的劣势也较为鲜明。

一提到这个项目，就不得不说它的一期。在上海一众楼盘中，佩玛山丘是个特殊存在。此前项目推出的一期房源不是常规新房，而是由宿舍改建而来，以小户型为主。虽然项目主打法式风格，但囿于宿舍架构，发挥余地有限。

本次推出的二期是新建住宅，仅2栋楼，处于一期楼栋包围中。二期重新设计，外观不同于一期，户型也更大，但小区整体观感不可避免受一期影响。再加上曹路本身是上海6大保障房基地之一，佩玛山丘周边街区颜值并不高。

从价位来看，同属曹路板块的招商璀璨城市，2022年7月开盘均价5.39万元/平方米，佩玛山丘二期6万元/平方米的均价偏高。并且，由于佩玛山丘二期户型较大，总价也是水涨船高。尽管当前曹路少有新房项目，佩玛山丘的价位仍缺乏吸引力。

此外，项目开发商为上海金海高校后勤服务有限公司，企查查显示，由冷玉洁直接持股96%，王璀超直接持股4%，是一家上海民企。目前，佩玛山丘是其旗下唯一的商品住宅项目。从背景、开发经验、品牌来看，佩玛山丘同样不占优势。

后续佩玛山丘能否扭转颓势？乐居新媒体将持续关注。