中新经纬2月1日电 题：稳楼市应聚焦通过经济增长恢复居民购买力

作者 盛松成中欧国际工商学院教授、中国央行调查统计司原司长

汪恒 同策房产咨询股份有限公司研究员

(资料图)

2021年下半年，中国房地产市场加速下行以来，经历了一个较长的市场筑底期。尽管有关边际放松地产调控的措施陆续出台，为市场恢复创造了条件，但目前来看成效尚不明显。

研究发现，2022年第四季度，中国居民房地产按揭贷款违约情况出现明显增加。究其原因，主要与短期经济下行冲击有关。因而，有效、有力应对居民收入下降也是稳楼市的一个重要举措。

银行按揭贷款违约明显增加

我们通过分析中国代表性银行(建设银行、招商银行、杭州银行和郑州银行等)以按揭贷款为底层资产的资产支持证券(ABS)的产品发现，2022年，中国个人按揭贷款初次违约(贷款违约天数不超过30天)明显要高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各银行初次违约显著上升，形成了近两年来的初次违约高峰。

当然，中国各银行的按揭贷款总体质量仍较为优良，但按揭贷款违约持续增加需引起高度关注。

通过进一步分析代表性银行的按揭违约率，我们发现，短期内中国经济的下行冲击可能是银行贷款违约增加的主要原因。

首先，典型银行的违约率变化存在一定波动，与疫情大规模暴发时间较为吻合。以建设银行为例，2022年4、5月份，其ABS底层资产首次违约笔数就出现了小幅跃升，占比超过0.34%，此前这一数据大都低于0.30%。随着疫情防控优化带来的短期冲击，银行违约占比再度上升。数据显示，2022年11、12月，建设银行的ABS底层资产首次违约笔数占比均达到0.41%，成为两年来的最高值。

二是从区域性银行的数据看，2022年第四季度，杭州银行和郑州银行的初次贷款违约率呈现明显差异。

由于按揭贷款违约增加也可能源于居民抵制还款，如2022年下半年频发的“烂尾楼”事件。我们按照底层资产中的新房、二手房按揭贷款比例高低分组对比后发现，居民违约上升有很大可能并非来源于行业“保交楼”不力，因为数据显示，房地产二手房的按揭违约也越来越多。

稳楼市应有效、有力应对居民收入下降

西南财经大学的中国家庭金融调查数据显示，居民购房意愿自2020年四季度以来就呈现下降趋势，有购房计划居民占比从2020年的11.6%下降至2022年第三季度的7%，处于观望的居民占比约为20%。

显然，市场观望情绪较浓，经济恢复带来的预期修复对房地产市场后续走势将产生较大影响。

因此我们建议，稳楼市应聚焦于通过经济增长恢复居民购买力，从而避免“居民收入下降―房地产继续大幅拖累经济―预期进一步转弱”的非良性循环。

稳楼市不仅需要研究房地产领域政策措施，也应与中国宏观调控政策相结合，尤其是及时、有效应对经济下行的冲击

因此，未来一段时间内，更多向民生领域倾斜的积极财政政策就显得尤其重要，扩大内需，缩短经济实现内生增长的时间，都是改善居民预期和提高居民收入的根本途径。

房地产仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒”同时，继续帮助行业度过困难期，同时也要避免过度刺激市场。此外，还应增加与市场的政策沟通，对未来中国房地产转型方向提供更加明确的指引，这也有助于缓和市场观望情绪。

总之，目前中国居民房地产按揭贷款违约增加的主因很大可能是短期经济下行冲击导致的居民收入下降，而非“保交楼”推进不力。从某个角度而言，这其实是一个“好消息”，因为中国经济正在波动中逐步企稳。但我们仍应高度重视按揭贷款违约情况的后续发展，积极采取有关措施，以促进楼市进一步回稳。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪